中报季刚刚落下帷幕，国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘泡沫逐渐褪去后，上市物企的真实表现。

据亿翰智库统计，截至2021年8月末，共有51家物管企业登陆资本市场，其中12家企业为本年内上市。此外，仍有24家企业在排队中，下半年或还将迎来一波上市热潮。

随着半年报的收官，物企行业也在“潮水退去”后完成了新一轮的洗牌。除鑫苑服务外，其余50家上市物企均已披露2021年中报。

整体来看，物管板块交出了一份不错的答卷，但值得注意的是，行业“规模战”仍在激烈上演，业绩是两极分化加剧，头部企业更进一步，而尾部企业生存空间备受挤压。

本篇《50家上市物企营收规模和净利率》旨在探究上市物企阶段性经营成果及盈利能力。

超7成物企营收未达均值

在行业“规模战”激烈扩张下，50家上市物企业绩增长明显，累计营收总额达892.47亿元，平均每家企业实现营收17.85亿元；营收增速均值为55.1%，其中世茂服务、越秀服务和方圆生活服务3家企业增长幅度均超过100%。

不仅如此，头部物企间的营收差距也在逐渐拉大。

今年上半年，共有5家物企营收突破50亿元。其中，碧桂园服务以115.6亿元总营收占据榜首，同比增长84.33%，也是行业内首个“半年营收破百亿”的物企。这一高速增长离不开规模华扩张，期内物管服务、非业主增值服务及社区增值服务分别实现收入51.72亿元、10.58亿元、13.98亿元。此外，其持续推进的“三供一业”业务获得收入15.84亿元，城市服务业务获20.95亿元，首次分拆商业运营业务也实现了1.4亿元收入。

排名第二的恒大物业上半年实现营收78.73亿元，较2020年同期增幅为68.3%，这也使得其与碧桂园服务间的差距被进一步拉开，从去年同期的15.93亿元扩大至36.87亿元。

第三名雅生活服务，上半年营收同比增长56.12%至62.47元，与恒大物业间的营收差距从6.76亿增长至16.26亿，扩大了1倍有余。

除上述三家企业外，绿城服务和保利物业也双双步入了50亿营收行列。从排名来看，保利物业前进一名。绿城服务2020年上半年实现营收44亿元，仅以2.78亿之差落败恒大物业名列第三，今年上半年营收55.96亿元，同比增幅放缓至27.18%，不敌雅生活服务。

此外，还有3家物企营收规模超过40亿，分别为招商积余、世茂服务、华润万象生活。

其中，世茂服务成长迅猛，上半年实现营收42.34亿元，同比增幅达到170.59%，领涨50家上市物企，在营收排行榜中的位次也从第11名跃攀至第7名。按业务收入结构划分，其物管服务、非业主增值服务、业主增值服务分别较去年同期增长了183.3%、17.3%、233.9%，城市服务也由0到1.34亿元。

即便头部物企业绩亮眼，但物管板块整体情况却并不乐观。

事实上，在50家上市物企中，超过7成企业的半年营收规模未达到17.85亿元的营收均值，仅14家企业高于该水平，在物企总数中占比为28%。营收排名前14位的物企上半年营收总额达646.54亿元，约占50家上市物企总营收额的72.44%。此外，有28家物企营收低于10亿，占比达56%。其中，不足5亿元的有14家。相较而言，在头部企业半年营收破百亿的同时，尾部企业的生存空间进一步被压缩。

净利润增速远超营收

盈利方面，50家上市物企今年上半年净利润总额为143.72亿元，均值为2.87亿元，平均净利润增速66.9%，高出同期平均营收增速11.8个百分点。在净利率方面，50家企业平均净利率16.1%，同比提升1.2个百分点，创下近年来新高。

排名上，净利润前三名与营收规模排名基本一致，依次为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务，这也是仅有的三家净利润过“10亿门槛”的物企。截至6月底，这三家企业分别实现盈利22.26亿元、19.34亿元、12.81亿元，除碧桂园服务的净利率低于20%外，恒大物业、雅生活服务均保持在行业较高水平，分别为24.6%、20.5%。

50家物企中，超过四成企业上半年净利率维持在16.1%的平均值以上。

净利率水平的高低或与企业主营业态有关，以净利率超26%的兴业物联和中骏商管为例，前者的商业楼宇贡献服务收入92.5%，后者商业管理及运营服务以48.5%的总收入占比贡献了62.7%的毛利。

亿翰智库分析，“高利润的办公物业助力了两家企业维持行业领先水平的净利率。”其认为，这也是行业众多物企纷纷布局包括办公物业在内的非住宅业态的原因，较于传统住宅业态，非住宅业态的利润创造能力更强，有利于企业形成核心竞争力。

从成长速度来看，盈利规模的前三名纷纷落在15名开外。三家企业中，净利润增速最快的恒大物业为68.6%，堪堪跨过66.9%的均值线；而碧桂园服务、雅生活服务上半年增速仅66.7%、46.7%，均未达到行业平均水平。

放眼至50家企业，除朗诗绿色生活及烨星集团2家出现下滑外，其余48家企业均实现净利润正增长。朗诗绿色生活上半年实现营收3.23亿元，因受上市费用影响净利润同比下滑1.4%至0.14亿元，若剔除该因素或将实现增长39.8%；而烨星集团则是因社保减免政策失效及住宅项目增加，使得企业成本增加，进而导致盈利同比下滑将近10%。

净利润增速最快的弘阳服务，达到了173.5%，高于同期63.7%的营收增速。这主要是由于其2020年上半年净利润规模基数较小、净利率较低，因而总体而言其净利润增幅绝对值及净利率并不占优势。

除了弘阳服务，合景悠活、融创服务和世茂服务3家营利高增长企业也名列前茅。

其中，世茂服务营收和净利润分别增长了170.6%、150.9%；此外，融创服务、合景悠活的净利润增速也均在150%以上，远超过同期对应80%左右的营收增速。